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Suelo urbanizable sectorizado y rentable · 81.300 m² · Cáceres
Una operación de suelo con métricas de entrada poco frecuentes y únicas en Cáceres.
El activo con una rentabilidad de hasta el 25% para un promotor (verás)
81.300 m² de suelo urbanizable sectorizado en el Sector 1.03 del PGOU de Cáceres. Dos parcelas vinculadas (Polígono 23, Parcelas 214 y 248) en el paraje Marrada del Muro y Arenal. Acceso directo por Cañada Real. A 900 metros del recinto ferial y a 5 km del centro urbano por la EX-206.
Posición dominante en el sector: el propietario ostenta presumiblemente la participación mayoritaria en el Sector 1.03, con las implicaciones que eso tiene en la Junta de Compensación.
Lo que ya está resuelto
Cuatro infraestructuras críticas ejecutadas que en suelos equivalentes sin estos activos suponen entre 80.000 y 150.000 € adicionales y entre 6 y 18 meses de tramitación:
1. Transformador de 50 kVA en propiedad, con capacidad excedente para servicio de obra inmediato.
2. Red municipal de agua a 300 metros de la linde.
3. Fibra óptica soterrada en la Cañada Real colindante.
4. Pegado a la nueva Ronda Sur, acceso a vías principales, ya en construcción.
Los números
Precio de venta: 1.200.000 € — 14,75 €/m².
Descontado el valor de las preinstalaciones, el coste real de entrada para el promotor queda en torno a 13 €/m². El valor residual ajustado por método estático se sitúa en ~1.654.000 €. El precio de compra supone un descuento del 27% sobre ese techo.
Promoción tipo proyectada en este terreno: ~90–110 viviendas unifamiliares aisladas sobre 19.500 m² de edificabilidad neta.
Precio de venta estimado 1.800–2.200 €/m². Margen del promotor sobre coste total de promoción: ~25%.
El contexto de demanda
Cáceres no ha tenido promociones de obra nueva de calidad en más de una década.
La demanda embalsada de primera vivienda en segmento medio-alto no tiene producto disponible.
A eso se suma un vector de demanda estructural que no existía hace cinco años: la Mina de San José — la mayor reserva de litio de Europa occidental, en tramitación activa — proyecta entre 1.500 y 2.500 empleos directos de alta cualificación.
Los data centers de Microsoft y Atómica añaden un segundo vector. Son perfiles que no compran vivienda de alquiler social.
La condición
El Catastro registra las parcelas como Rústico/Agrario. El SIG municipal las clasifica como Suelo Urbanizable Sectorizado Sector 1.03. Esta divergencia —frecuente en suelos urbanizables pendientes de desarrollo— debe acreditarse mediante certificado urbanístico del Ayuntamiento de Cáceres antes de cualquier operación vinculante.
Si la clasificación urbanística no se confirma, la valoración cae a 40.000–160.000 €.
El certificado es el paso cero. No la due diligence — el paso cero.
Precio: 1.200.000 € -> Margen proyectado para el promotor: 25%
¿Quieres los números completos?
Solicita el dossier de inversión sin compromiso.
Incluye: metodología residual estática, comparables de mercado, análisis de demanda y proyección de margen promotor.
ADAIX · +750 operaciones al año
Adaix Cáceres · 927 027 233 / 927 000 789
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81.300 m² de suelo urbanizable sectorizado en el Sector 1.03 del PGOU de Cáceres. Dos parcelas vinculadas (Polígono 23, Parcelas 214 y 248) en el paraje Marrada del Muro y Arenal. Acceso directo por Cañada Real. A 900 metros del recinto ferial y a 5 km del centro urbano por la EX-206.
Posición dominante en el sector: el propietario ostenta presumiblemente la participación mayoritaria en el Sector 1.03, con las implicaciones que eso tiene en la Junta de Compensación.
Lo que ya está resuelto
Cuatro infraestructuras críticas ejecutadas que en suelos equivalentes sin estos activos suponen entre 80.000 y 150.000 € adicionales y entre 6 y 18 meses de tramitación:
1. Transformador de 50 kVA en propiedad, con capacidad excedente para servicio de obra inmediato.
2. Red municipal de agua a 300 metros de la linde.
3. Fibra óptica soterrada en la Cañada Real colindante.
4. Pegado a la nueva Ronda Sur, acceso a vías principales, ya en construcción.
Los números
Precio de venta: 1.200.000 € — 14,75 €/m².
Descontado el valor de las preinstalaciones, el coste real de entrada para el promotor queda en torno a 13 €/m². El valor residual ajustado por método estático se sitúa en ~1.654.000 €. El precio de compra supone un descuento del 27% sobre ese techo.
Promoción tipo proyectada en este terreno: ~90–110 viviendas unifamiliares aisladas sobre 19.500 m² de edificabilidad neta.
Precio de venta estimado 1.800–2.200 €/m². Margen del promotor sobre coste total de promoción: ~25%.
El contexto de demanda
Cáceres no ha tenido promociones de obra nueva de calidad en más de una década.
La demanda embalsada de primera vivienda en segmento medio-alto no tiene producto disponible.
A eso se suma un vector de demanda estructural que no existía hace cinco años: la Mina de San José — la mayor reserva de litio de Europa occidental, en tramitación activa — proyecta entre 1.500 y 2.500 empleos directos de alta cualificación.
Los data centers de Microsoft y Atómica añaden un segundo vector. Son perfiles que no compran vivienda de alquiler social.
La condición
El Catastro registra las parcelas como Rústico/Agrario. El SIG municipal las clasifica como Suelo Urbanizable Sectorizado Sector 1.03. Esta divergencia —frecuente en suelos urbanizables pendientes de desarrollo— debe acreditarse mediante certificado urbanístico del Ayuntamiento de Cáceres antes de cualquier operación vinculante.
Si la clasificación urbanística no se confirma, la valoración cae a 40.000–160.000 €.
El certificado es el paso cero. No la due diligence — el paso cero.
Precio: 1.200.000 € -> Margen proyectado para el promotor: 25%
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